Du fragst dich, ob man Senioren aufgrund unzumutbarer Härte von vor einer Eigenbedarfskündigung schützen kann?

Der Vermieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin kündigte nach 18 Jahren einem Ehepaar wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen aufgrund ihres beeinträchtigten Gesundheitszustandes, hohen Alters und ihrer Verwurzelung.  

Der Vermieter zog vor Gericht und verlangte die Räumung. Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage unter Berufung auf ein neurologisch-psychiatrisches Gutachten ab und verlängerte das Mietverhältnis auf unbegrenzte Zeit. Der Vermieter legte Berufung ein, doch das Landgericht Berlin wies diese zurück. Das Gericht betonte, dass ältere Menschen einen besonderen Schutz benötigen, da der Verlust der eigenen Wohnung für sie eine enorme Härte bedeuten kann. Ältere Mieter sind oft sozial verwurzelt und ein Umzug würde ihre Gesundheit beeinträchtigen. Ob der Umzug für das Ehepaar eine unzumutbare Härte darstellt, blieb offen. Die Vermieterin legte eine Nichtzulassungsbeschwerde ein, die erfolgreich war. 

Bild einer traurigen älteren Frau, die ihre Wohnungskündigung liest

Entscheidung des BGH: Hohes Alter allein kein Härtefall 

Du solltest wissen, dass der Bundesgerichtshof (BGH) die Entscheidung des LG Berlin (Urteil vom 03.02.2021, VIII ZR 68/19) aufgehoben hat, nachdem der Ehemann der Mieterin während des Verfahrens verstorben war. 

Die Richter haben klargestellt, dass die Vorinstanz ihre Begründung für das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB zu pauschal angegeben hat. Ein hohes Alter ist nicht zwangsläufig mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden, sondern hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Persönlichkeit und der körperlichen und psychischen Verfassung des Mieters. Außerdem bedeutet eine langjährige Wohnsitzdauer nicht zwangsläufig, dass der Mieter mit dem Ort der Mietsache tief verwurzelt ist. Es hängt davon ab, ob er diesen Zeitraum genutzt hat, um Kontakte zu Nachbarn aufzubauen. Der BGH hat die Sache zur näheren tatsächlichen Feststellung an die Vorinstanz zurückverwiesen. 

Das LG Berlin hat schließlich die Berufung des Vermieters gegen das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte endgültig zurückgewiesen (Urteil vom 25.05.2021, 67 S 345/18). 

Warum es sich um einen Härtefall handelt Du bist im Recht, denn die Richter haben entschieden, dass ein Umzug für die Mieterin aufgrund ihres hohen Lebensalters von 90 Jahren und ihrer tiefen Verbundenheit mit dem Ort der Mietwohnung eine unzumutbare Härte darstellen würde. Diese Entscheidung gilt unabhängig von ihrem Gesundheitszustand. 

Was für die Verwurzelung spricht Das Landgericht Berlin hat folgende Gründe für die tiefe Verwurzelung der Mieterin aufgeführt: 

  • Sie wohnt seit 24 Jahren in der Wohnung. 
  • Sie geht in Supermärkten, die fußläufig erreichbar sind, einkaufen. 
  • Die medizinische Versorgung findet in der unmittelbaren Nähe statt, inklusive Hausärztin, Augenarzt, Orthopäde und Krankenhaus für Operationen. 
  • Sie hat viele soziale Kontakte in der Nachbarschaft. 
  • Sie unternehme zahlreiche Aktivitäten in der Nähe ihrer Wohnung, etwa Besuche von Cafés, der Philharmonie, Spaziergänge und Gottesdienste in der Synagoge. 

Deshalb wären die Folgen eines Verlusts der Wohnung für die Mieterin so gravierend, dass sie dadurch in ihrer Menschenwürde gemäß Artikel 1 Absatz 1 des Grundgesetzes verletzt würde. 

Für Dich als Mieter ist es eine gute Nachricht: Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass Deine Interessen in der Regel Vorrang haben vor den Interessen Deines Vermieters. Nur wenn dieser besonders schwerwiegende persönliche oder wirtschaftliche Nachteile geltend machen kann, wird dies anders beurteilt. Doch in diesem Fall konnte der Vermieter keine solchen Nachteile vorbringen. Das Gericht hat die erneute Revision zum Bundesgerichtshof nicht zugelassen, die Entscheidung ist also rechtskräftig. 

Diese Entscheidung ist vor allem für ältere Mieter von Bedeutung, die aufgrund ihres hohen Alters und ihrer langjährigen Verbundenheit mit ihrem Wohnumfeld besonders schutzbedürftig sind. Doch auch langjährige, zurückgezogene Mieter profitieren davon. Ob diese Entscheidung aber wirklich richtungsweisend ist, bleibt abzuwarten. Es ist anzunehmen, dass Gerichte den Begriff der Verwurzelung eng auslegen werden. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.02.2021 geht sogar von einer Ausnahmesituation aus. Entscheidend sind letztlich alle Umstände des Einzelfalls, die im Rahmen einer Gesamtabwägung berücksichtigt werden müssen. Schwierig wird es für Dich als Mieter, wenn Dein Vermieter sich auf gewichtige Nachteile beruft. 

Mietertipp in der Praxis

Das bedeutet, dass im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarf, Rechtsanwälte die Mieter in vollem Umfang vertreten müssen und alle relevanten Faktoren sorgfältig zusammentragen müssen, welche eine unzumutbare Härte begründen. Hierzu zählen insbesondere eine ausführliche Darstellung der Indizien für eine Verwurzelung, sowie eine detaillierte Dokumentation etwaiger gesundheitlicher Beeinträchtigungen, welche durch ein ärztliches Attest belegt werden müssen. Der Arzt sollte genau beschreiben, welche Auswirkungen ein erzwungener Umzug auf den Mieter hätte. Falls der Vermieter dies anzweifelt, kann unter Umständen ein Sachverständigengutachten nötig sein (vergleiche BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 6/19). 

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